11月早些时候，城市土地研究所(ULI)与普华永道(PwC)共同发布了亚太地区2022年房地产新兴趋势报告。 REthink Tokyo已经审阅了这份60页的报告，并突出了有关日本住宅地产的相关部分。 在写这份报告是机构投资者,包括不仅住宅,办公室,酒店,物流,仓库和数据中心领域,甚至个人投资者或房主的财产可以看到值受到同样的影响,机构拥有属性在未来一年。 报告是如何创建的 根据该报告，“亚太

11月早些时候，城市土地研究所(ULI)与普华永道(PwC)共同发布了亚太地区2022年房地产新兴趋势报告。

REthink Tokyo已经审阅了这份60页的报告，并突出了有关日本住宅地产的相关部分。

在写这份报告是机构投资者,包括不仅住宅,办公室,酒店,物流,仓库和数据中心领域,甚至个人投资者或房主的财产可以看到值受到同样的影响,机构拥有属性在未来一年。

根据该报告，“亚太地区2022年房地产新兴趋势西安易贷网”反映了作为本报告研究过程的一部分，完成调查或接受采访的个人的观点。

本文所表达的观点，包括引号中出现的所有评论，均来自这些调查和访谈，并不代表普华永道或ULI的意见。

受访者和调查参与者代表了广泛的行业专家，包括投资者、基金经理、开发商、房地产公司、贷款机构、经纪人、顾问和顾问。

ULI和普华永道的研究人员亲自采访了101人，并收到了233人的调查澳大利亚新闻回复。”

从历史上看，日本因其稳定、流动性和廉价债务的声誉，对外国房地产投资者具有很强的吸引力。

此外，除了入境旅游部门，日本经济仍然相当自给自足。国内需求占零售市场的95%，约占住宿市场的91%，这使其较少受到全球旅行禁令、外国进口和供应链限制的威胁。

最近，日本的建筑租赁住宅行业吸引了大量外国资金。几年前，一度不受欢迎的多户型资产吸引了知名机构投资者的目光，因为他们正在寻找长期、低风险的资金投资地。

作为亚太地区唯一一个成熟的多户型住宅市场，日本符合这些条件，因为它被认为具有较低的租赁风险，以及租金增长的潜力。

尽管日本多户型资产的上限利率在过去几年中稳步压缩(从5%左右降至目前3%或更低的水平)，但购买组合的竞争比以往任何时候都更激烈。

一位基金经理表示:“如果你看看欧洲的投资者，以及欧洲的住宅价格，他们仍然认为，即使是2.5或2.75的上限利率，住宅在日本看起来也相当有吸引力，尤其是考虑到借贷成99热点资讯本较低。”

因此，进一步的压缩似乎是可能的。

因此，在日本，低至3%的上限利率被机构买家所接受，特别是当日本的超低利率贷款(即1%或以下)，杠杆率为60%以上时。

投资者还希望通过其他方式获得增量收益——比如收益压缩、租金增加、各种增值，甚至是转换成共同居住设施。

由于竞争激烈，产品难以获得，投资者转而将提前购买作为快速搭建平台、提高回报和解决供应短缺问题的一种方式。

在这个过程中，他们通常会承担租赁风险，以此来提高收入。

然而，尽管这已成为外国基金在日本青睐的一种投资方式，但其风险/回报前景却受到质疑。东京一家基金经理表示，对定价和租金都进行积极承销，几乎没有留下犯错的余地。

他表示:“住宅市场的一大问题是(高)租户流动率。”“我们听说他们找租户有困难——停租时间可能超过一年，然后你就得花钱找租户。如果你购买这些承诺,你同意支付这个东西一年半前,说,3 - 3.5(帽率百分比),现在你的租金下降20%,你也难以出租,，如果你以70%的贷款价值比(LTV)借款，你的净现金流很快就会出现负值。”

晴天外挂 租赁风险上升的一个原因是，租户的偏好正在发生变化。随着人们现在更有可能待在家里，建筑质量变得越来越重要，公寓面积也越来越重要，许多租户都在寻找更大的占地面积，或者一个额外的房间来用作家庭办公室。

新加坡的一位基金经理表示:“新冠疫情之前，日本的游客人数呈陡峭曲线，鉴于其基础设施和其他一般性服务，我们对日本的酒店业长期前景非常乐观。

它还拥有庞大的国内人口，这给了它一定程度的缓冲，但它错过了入境市场。

我们正在推出一个新的日本酒店基金，可能是一个俱乐部，它将瞄准日本的酒店，寻找更多的增值类型的主张，因为这些酒店的所有者可能有点缺乏资金。”

对于那些希望套利服务于不同细分行业的股票不平衡的投资者来说，日本也很有意思。据一位当地投资者表示，“豪华酒店和经济型酒店的业绩有很大差异。经济型酒店的数量正以惊人的速度增长，这使得它们的收入结构几乎不可能恢复。

但我们相信，这在2022年以及之后的资产重新定位(例如，作为待售公寓)方面提供了商机。”

文章转自：https://www.glofang.com/news/show/116598/